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时间：2021-08-16 09:24:31 来源：正观新闻阅读：7004
一个要用时间来换空间，
打个比方，全国房价如果10年都比较稳定，但是居民的收入经济都在增长，慢慢就把房价给消化了。
如果你一轮一轮加码，一下让它硬着陆了，导致泡沫破裂、银行风险大面积暴露、很多买房的人负资产、土地财政坍塌、上下游的家电企业、建筑建材企业也大批倒闭，这个风险就会非常大。
怎么让它软着陆，避免硬着陆？
我这么给大家讲，如果说我们处理的不好，可能会爆发我们自己的次贷危机。
这几个大的房企，再加上有些银行的通道业务，这些银行对房地产的风险暴露是非常大的，就那些准备金根本赔不起。
第二个就是市场的方式，什么叫市场的方式？
第一，确立城市群战略。未来中国经济整体是往都市圈城市群流入。
第二，人地挂钩，人来了供地，供求平衡。
我有一个公共政策的建议，建立土地指标的全国流动市场，现在碳指标都可以全国交易，土地指标也可以。
简单来讲，比如人从东北到了深圳，用地指标划到深圳，
要是用地指标不划到深圳，那建立全国用地指标的拍卖市场，深圳的一块地卖100亿，拿10个亿给东北，
东北把用地指标给深圳，同时增加一亩或者五亩的良田，10个亿把什么地都可以变成良田。
还有就是房产税。
中国房地产要实现软着陆，城市群战略，人力挂钩，控制金融杠杆，还有房产税。
但是一定不能操之过急，要用时间来换空间，要让房地产软着陆，避免硬着陆。
房地产未来会分化
跟着人口流动去买房
谈到这，很多朋友会问说是不是房地产投资的大时代已经过去了？
坦率地跟大家讲，大家希望像过去10年一样，北上广深房价10年涨8倍涨10倍，这个时代肯定过去了，但是并不意味着未来房地产没有投资机会。
房地产我讲过一个分析框架，
叫房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
如果大家一定要买房，跟着人口流动去买房。
教给大家一个最简单的办法，你拉一拉在过去两年三年哪些城市人口流入最多，下一轮上涨的时候一定是这些城市领涨。
很多人说房地产投资大时代过去了，但是在过去几年，深圳，杭州，包括像东莞，无锡等等这些城市的房价都出现了比较明显的上涨，
包括上海，上海的平均房价在过去两年也涨了30%，学区房有的涨了50%甚至一倍。
什么原因？
就是跟人口的流入流出有关。
所以中国房价的普涨时代已经过去了，未来房价是分化的，往都市圈城市群区域中心城市分化，大家如果一定要买房，就跟着人口流动去买房。
人口流入地方的房子，我认为未来还是有购买的价值，有持有的价值，在未来是有上涨的空间。
根本原因是什么？是因为它有需求。
普涨的时代结束了，即使调控的比较成功，未来中国房地产也会出现比较分化的格局。
大宗商品价格在高位筑顶
通胀迟早会回落
第三个就是对通胀的影响，我原来跟大家讲过一个观点，大宗商品的高点临近了，当时我讲这个观点，很多朋友还捏了一把汗。
在5月17号，我们在市场率先讲大宗商品应该高点临近，结果5月19号国常会对大宗商品保供稳价，大宗商品调整。
最近因为供求缺口又出现了反弹，但大部分都没有到达前期的高点。
我们明显看到原油从70多又跌到了60多，铜价、螺纹钢价格、铁矿石价格都出现了不同程度的下跌。
总的来说，通胀的供求缺口还存在，
但是因为中国需求的放缓，美国经济复苏边际上也快到顶了，一轮的大宗商品价格反弹也应该接近高点。
最近通胀数据公布出来了， CPI回落， PPI有所反弹，但是到了下个月，我怀疑大宗商品价格是在高位筑顶状态。
当然，通胀是一个滞后指标，未来随着需求的放缓，迟早还会回落。
货币宽松的时间窗口正在打开
对资本市场不必悲观
最后给大家讲一下，未来的经济形势，货币政策，和我们对资本市场的一个简单看法。
从经济周期的角度，我们未来经济下行压力会逐步加大，
我们处在经济周期从滞胀往衰退的方向去转化，货币政策会逐步宽松，中国的货币政策包括财政政策会对资本市场逐步的友好。
现在最大的制约因素就是通胀还在高位，但是大宗商品的通胀高点已经出现了，这种制约在未来也会逐步的缓解。
总的来说，货币宽松的时间窗口正在打开。
股市是货币的晴雨表，未来的资本市场，如果经济下行压力加大，货币足够宽松，对资本市场不必悲观。
我们处在从滞胀往衰退方向转换的时点
站在当下，我们现在经济形势怎么样？我们今天处在经济周期的哪个位置？
从滞胀往衰退方向转换的时点。
未来经济下行压力会逐步的加大，通胀还在相对的高位震荡，
因为通胀总是滞后的，所以现在的货币政策更多是对冲性的放松，还不敢大放松。
未来经济和通胀都向下的时候，货币才会释放出非常明显的宽松信号。
这就是我讲的货币政策四部曲，不急转弯，慢转弯，转弯，轰油门。
但是资本市场的机会总是这么奇妙，所有的机会都是一开始看不见，看不起，看不懂，来不及，当真正的信号非常明确的时候，大家形成一致预期的时候，可能一两个月就涨完了，大部分人是不敢去追的。
现在我们处在从滞胀往衰退的方向去转化，经济未来的下行压力会逐步加大，主要拖累因素是房地产和出口。
所以未来货币政策大的方向一定是放松的。
只不过因为通胀还在高位，所以还不敢给出明确的信号，未来经济和通胀同时向下，就会给出非常明确的信号，那个时候就会有大的资本市场行情。
站在现在这个时点，因为经济下行压力会逐步的加大，货币宽松的时间窗口已经逐渐的开启，对未来资本市场不应该悲观。
最近债券走了一波小牛市，10年期国债收益率从3.1%降到了2.8%，
利率下行抬升了股市的估值，叫无风险利率的下降，现在货币还不敢给出特别明显的宽松的信号，但是未来这个条件会逐步的具备。
很多人会说未来经济都不好了，为什么可能股市会好？
我一直讲股市不是经济的晴雨表，股市是货币的晴雨表。
只要货币未来宽松的时间窗口开启，大家对股市就不宜太悲观，这是我跟大家讲的主要的看法。
要看清未来国家战略导向
总结来说，今天给大家大致分享了几个观点，
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