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土拍市场“变天记”,20个城市流拍70宗地块

时间:2021-11-21 09:38:02 来源:中国新闻周刊


5月22日,江苏南京一处待开发的地块。图/视觉中国

土拍市场“变天记”

本刊记者/陈惟杉

发于2021.11.22总第1021期《中国新闻周刊》

在经历8月初的集体延期后,11月初,22个重点城市的第二轮集中供地多数已落下帷幕,与第一轮的火热截然相反,第二轮集中供地惨淡收场。

据中指研究院于10月下旬作出的统计,已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市,共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%,而在首批集中供地时,流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。这些本属热门、过往“地王”频出的城市流拍撤牌率走高,让外界感到意外。

集中供地的初衷是稳地价、稳预期,但是在下半年市场遇冷,房企融资几近枯竭的情况下,已难以单独评价集中供地政策的效果。有业内人士感慨,集中供地本意便是降低市场热度,在8月调整部分规则后,特别是叠加下半年房企遭遇困境,直接“杀死”了第二轮集中供地市场。

而就在第二轮集中供地惨淡收场之际,第三轮集中供地也已开启,但是想要在两个月内完成逆转似乎难以实现。

土拍新规挤压房企利润

11月1日,无锡完成第三轮集中土拍,成为三轮土拍第一城,其中85%地块底价成交。整体溢价率降至0.01%,与首轮12%的溢价形成鲜明对比。土拍热度降至冰点,这或许是政策设计者始料未及的。

“两集中”的官方消息第一次出现,是在今年2月。自然资源部自然资源开发利用司负责人接受新华社专访,证实重点城市住宅用地集中公告、集中供应的“两集中”供地形式,目的是“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响,纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争”。

此前,青岛、天津集中供地悄然起步,全年分三批次集中统一发布宅地出让公告,天津甚至明确3月、6月、9月中旬三个公告时间点。由此,22个重点城市今年将进行三轮集中供地的形式为外界所认知。

地方政府土地出让以往会延续整年,被指容易采取“饥饿营销”推高地价,据华泰证券研报统计,22个重点城市此前两年遵循“前低后高”的供地节奏,四个季度供地建筑面积比例为18%、27%、26%、29%。

5月中旬,青岛第一批集中供地结束,55宗宅地中54宗以底价成交,但作为最早宣布采用“两集中”供地形式的城市之一,低溢价率与集中供地无关。有品牌房企青岛公司人士向《中国新闻周刊》解释说,集中供地对青岛的影响微乎其微,“因为青岛98%的土地出让为‘定向勾地’”。

“定向勾地”指用地预申请,即单位和个人对列入招拍挂出让计划内的具体地块有使用意向的,可以提出用地预申请,并承诺愿意支付的土地价格,之后再参与招拍挂拿地。由于已有预先沟通,招拍挂环节难现激烈竞争,某种意义上是“定向供地”。前述房企人士表示,集中供地不过是将房企实际拿地时间集中到特定时段而已。

青岛是首轮集中供地为数不多市场热度较低的城市。至6月底22个城市首轮集中供地结束,政策效果被认为不及预期。据中指研究院统计,22个城市整体成交楼面均价9591元/平方米,较2020年成交楼面均价上涨38.3%。除重庆、武汉,20个城市均设置溢价上限,在第一轮集中供地中,部分城市竞价达上限地块数量不降反升,如无锡竞价达上限地块比重甚至高达90%以上。而像没有设置溢价上限的重庆,过半地块溢价率超过50%,直接推升重庆新房价格涨幅4月、5月居70个大中城市首位。

“马甲”横飞是第一轮集中供地热度的又一佐证。“马甲”指房企在集中供地城市成立的子公司,在竞价环节达到溢价率上限后,通过摇号等方式决定地块归属时,“马甲”越多命中率自然越高。5月,金地、旭辉等在短时间内在苏州注册多家子公司,苏州自然资源和规划局紧急通知,要求竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

“首批集中供地市场热度较高,主要原因是部分重点城市一季度供地节奏放缓或停滞,年初资金较为充沛的房企为维持年内规模首批补货意愿较高。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静向《中国新闻周刊》说,头部房企积极拿地,优质地块多竞价达到上限。此外,部分城市竞配建、竞自持,也导致中小型房企拿地意愿一定程度上受抑制。

第一轮集中供地结束后,8月初,深圳、天津、沈阳、青岛等地第二批集中供地被叫停,自然资源部8月10日召开会议,调整规则,宅地溢价率上限不得超15%,不得以竞配建等方式增加实际地价。

其实在22个城市集中供地之初,自然资源部还曾鼓励各地探索限地价,竞配建、竞自持等稳地价措施。首轮集中供地时,各城市设置不同溢价率上限,如上海最高溢价为10%,重庆、武汉并未设置溢价率上限,而且多数城市在竞价达到溢价上限后,转而竞自持、竞配建,无形中推高了土地实际溢价率,挤压房企利润。

如杭州第一轮集中供地时,41宗地块以竞自持成交,占总土地出让的72%,最高自持比例达40%。“公司融资成本低,品牌影响大,在公司团队精干高效管理下,努力做到1%~2%的净利润水平。”滨江集团董事长戚金兴在回应公司拍下的杭州集中供地地块未来利润空间时曾如是回答。

而在规则普遍调整的情况下,第二轮集中供地形势逆转,普遍遇冷。

多数城市都存在因房企报名情况不理想,在开拍前决定终止、延期出让部分地块的情况。如北京原定计划出让41宗地块,结果26宗地块延期至下一轮集中供地时出让,给出的原因是“为进一步落实稳地价、稳房价、稳预期目标,维护土地市场稳定,优化出让条件”。

房企参与的积极性不够高,直接导致超半数城市的宅地成交楼面价较首批有所下滑,底价成交地块数量上升,竞价达上限地块比重则明显下降。对比广州两轮集中供地情况能清晰看到降温。9月底,广州第二轮集中供地挂牌的48宗地块中有25宗流拍,在成交的23宗土地中,18宗底价成交,仅5宗溢价成交,平均溢价率仅为1.5%。而第一轮集中供地时仅有6宗地块流拍,18宗溢价成交。

“部分城市降温效果超预期。”陈文静认为,重点城市土拍引入新规则,对房企产品设计和成本管控提出更高要求,在一定程度上挤压房企利润空间,降低房企拿地预期。

其实,要求取消竞自持、竞配建也是为了保障房企利润空间,但广州、深圳等6个城市仍保留“竞自持”环节。“从实际执行情况来看,很多城市没有执行。因为地方政府不愿意损失地价,还要通过配建,最大化挖掘土地价值。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》。

一些城市的捆绑限制确实颇为严苛,如长沙部分地块涉及无偿配建、引入医疗和科技产业等,市区16宗地块因无人报名撤牌,两宗地块流拍,流拍和撤牌地块比重超过六成。杭州也是其中典型,虽然取消了竞自持、竞配建环节,在竞价环节触及溢价上限后转入摇号,但同时推出10块“竞品质”地块,溢价率不得高于5%,而且未来均须现房销售,这意味房企资金回流较慢,最终这10宗地块全部终止出让。

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