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【大连社会事件】大连普湾新区填海造地调查
2011-11-15 10:46:00   来源:中国房地产报   

大连普湾新区填海造地调查 当记者乘坐的汽车奔驰在大连市普兰店湾滨海大道时,车上的GPS卫星地图却令人诧异地显示:我们的车...

大连普湾新区填海造地调查

 

    当记者乘坐的汽车奔驰在大连市普兰店湾滨海大道时,车上的GPS卫星地图却令人诧异地显示:我们的车子正行驶在蓝色的大海里。

 


     面对记者的疑惑,同行的向导笑笑:“这里原是一片海洋,填海、通车、造楼速度很快。周围一期楼盘早已卖光,现在二期也已卖到每平方米6500元了!”话语里带着些许自豪。

  陆地已经满足不了人们的欲望,对土地的渴望让人们的视线投向海洋。沿着普兰店滨海大道继续前行,巨幅的楼盘广告随处可见,“重新定义大海的价值”、“海洋与大陆的奇异交响”。

 

  “填海工程带动了普兰店的经济,也带动了这里的房价。”向导分别指着远处刚刚招商进来的船舶重工集团和美国固特异轮胎厂区,一边介绍一边总结。

 

  据记者调查发现,因填海造地具有成本低廉、开发周期短等优势,一直被土地资源稀缺的普兰店湾大力推行,并以此带动当地经济发展。但除了那些早已填海并完成开发的房地产项目,其他正在进行的大规模填海造地工程,都是在未取得相关审批手续的情况下进行的。

 

  而深圳宝安填海区出现的沉陷以及日本海啸后的海水倒灌,也让人们开始重新审视填海区的房屋质量与安全隐患。

 

  土地稀缺与区域定位的矛盾

 

“普兰店市是大连市土地资源最少的地级市,这是长期制约当地经济发展的一道瓶颈。”普兰店市委宣传部两位工作人员向记者如此介绍。“因此,普湾新区成立以后,土地运作、海域征收及管理利用由新区管委会专门负责。”该说法同时得到了普兰店市土地储备中心的证实。

 

  2010年4月9日,大连市政府正式对外宣布启动新市区管理体制改革,围绕核心区普兰店湾及周边区域,组成土地总面积1008.5平方公里的大连市普兰店湾新区。

 

  按照普湾新区管委会某负责人的说法,大连市正在将普湾新区打造成新的“次中心”和未来行政中心。而普湾新区的发展前景,以及辽宁沿海经济带建设国家战略的逐步实施,让这个昔日宁静的海湾正在进行一场大规模的开发浪潮。

 

  按照规划,总面积1008.5平方公里的普湾新区起步区168平方公里,主要位于普兰店湾。但是,裹挟区域战略发展优势,含着金汤匙诞生的普湾新区如何在根本上化解土地资源稀缺与区域经济发展的矛盾?

 

  普湾新区管委会另一位负责人对记者解释,“前期主要依靠出让位于复洲湾、石河的国有存量土地为主,若存量不足,则依靠征收盐田以及填海工程产生的部分土地。”

 

  但其拒绝透露普湾新区目前正在进行的填海造地相关成本和总体面积。仅仅表示“普湾新区管委会会对需要围海造田的海域进行科学规划,海域整治既有疏浚,也有填海”。

 

  他表示,普湾新区正在向上级海洋渔业厅和国土部门申请海域使用权以及新增土地征用手续。所以目前无法向记者提供关于填海工程的相关数据。

 

  而记者发现,在普湾新区管委会提供的另外一份资料中,显示普湾新区将于2011年完成的海域吹填整治工程中,海域整治面积30平方公里,建设永久海岸线42公里,海域内开挖50平方公里。其中包括,通过临时围堰把海域内清理出的淤泥集中排放和处理,并进行排水固结处理后,营造出的土地使用面积18平方公里。

 

  用海还是用地?

 

  《中华人民共和国海域使用管理法》规定,任何单位或者个人使用海域,必须依法取得海域使用权,并按照规定缴纳海域使用金。填海项目中,50公顷以上应当报国务院审批。且竣工后形成的土地属国家所有,海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内,凭海域使用权证书,向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,换发国有土地使用权证书,确认土地使用权。

 

  而大连市海洋与渔业局在2011年2月21日公布的《辽宁沿海经济带大连区域用海规划》中,注明了大连市6个区域用海规划,其中没有大连市普湾新区。

 

  大连市海洋与渔业局海域与海岛管理处一位工作人员向记者证实,大连市海洋与渔业局并没有收到普湾新区方面关于海域使用权的相关申请。

 

  而记者在调查中发现,普湾新区正在进行填海工程的不止普兰店湾核心区,在三十里堡临港工业区内,与新区管委会所在地仅隔一条滨海大道的近海区域,大面积的填海工作也正在进行。

 

  2011年1月6日,国土资源部、国家海洋局发布的《关于加强围填海造地管理有关问题的通知》表示,近年来,围填海活动在缓解沿海地区土地资源瓶颈的同时,因缺乏合理规划、过度实施而造成的负面影响已不容忽视。

 

  在围填海活动中,海域一旦围填成土地后,用海与用地管理即产生密切关联。但由于目前现行的用海与用地管理在相关法律层面衔接不够,致使沿海各地海洋部门、国土部门在工作中常会遇到因用海和用地管理不衔接而引发的系列问题。

 

  与记者同行的向导透露,大连湾就曾经因为填海造地违规被大连市海洋与渔业局罚没2亿元。海域与土地部门的不完善管理,给各地留下了打擦边球的空间。

 

  “填海工程中即使只填一亩也需上报审批,事实上也并不是填多少就能批多少。但是手续不全、边报边填的事情屡有发生,上级追究只好罚款了事。比起填海后取得的土地收益,一点罚金又能起多少震慑作用?”向导表示。

 

  左手倒右手的土地出让

 

  记者发现,普湾新区成立至今公开出让的76宗土地全部以底价出让。其中大连金纺纺织股份有限公司摘得1宗,万科摘得5宗,另外70宗被大连普湾工程项目管理有限公司摘得,楼面地价从每平方米260元到1300元/平方米不等。

 

  被万科摘得的5宗地块楼面地价约1000元/平方米,即每亩地60万元左右,合计人民币约15亿元。5宗地块位于大连普湾新区长店堡社区,均为居住用地,总建筑面积为1253300平方米。

 

  某知情人士向记者透露,万科摘得的地块中即存在填海竣工后的土地。如果按照我国沿海地区填海造地平均成本每亩地15万元到20万元计算,普湾新区填海工程的土地收益在两倍以上。

 

  2011开年出炉的一份关于2010全国城市土地出让金统计数据中,大连2010年售地总计1157.75亿元,同比2009年增长320.6%,排名紧随北京、上海两大城市,位列第三,增幅全国第一,其中成立只有半年的普湾新区贡献超过百亿元。

 

  据公开资料,以底价摘得其余70宗土地的大连普湾工程项目管理公司,其注册资金20亿元,股东则由大连普湾新区财政局、大连盐化集团有限公司、大化集团有限责任公司联合组成。该公司以90亿元总价先后摘得普湾新区29宗土地,同时与中国农业银行、中国农业发展银行进行对接融资,并先后取得90亿元贷款。随后又全部以底价摘得普湾新区的其余41宗地块。

 

  按照上述普湾新区管委会负责人的说法,普湾新区出让的所有土地,是经由规划局规划,土地房屋局征地收储,并委托评估单位评估后,再经过普湾新区交易管理委员会确认底价后,经过公开透明的市场招拍挂程序,最终由“价高者得”。并且土地出让过程中,“几乎全国一线的房企都进行过接洽”。

 

  事实上,据可查资料显示的76宗土地均为底价出让。除万科外,其他的所有地块均被普湾新区参股的项目公司摘得。这些地块在出让中,并没有出现竞价过程,甚至大部分属于“左手倒右手”,对此普湾新区没有解释。

 

  不过,选择万科,普湾新区却有足够的理由。前述第一位管委会负责人向记者解释,普湾新区有意通过与万科的首次合作起到一种样本作用。“万科的海港城项目一共四期,一期30万平方米,保守估计房价大约在8000元/平方米,后期还会看涨。”

 

  就在记者前往普湾新区的第一天,3月16日,万科海港城刚刚举行完奠基仪式。万科海港城项目用地位于普兰店湾的内湾,背山面海。“根据规划,该项目未来的建筑面积将达到200万平方米,项目竣工以后,居住人口将达到6万,是一座名副其实的滨海新城。”该负责人表示。

 

  与记者同行的向导透露,万科海港城所处周边位置楼盘,圣安雅居·现代城、枫丹丽舍、大连安波国际温泉、亿宸中央华府等,目前均价不足6000元/平方米。

 

  填海区的安全隐患

 

3月11日,日本本州岛发生里氏9.0级地震。地震发生时,近海多个人工填海区在海啸发生时被瞬间吞没。

 

  记者在《大连市防震救灾知识手册》上发现,普兰店湾处于环太平洋地震带上,普湾新区附近曾发生过多次地震,最强一次是里氏6级。而最近一次是2010年7月4日发生的里氏3.2级地震,地震震源深度10公里。

 

  普湾新区大连海港城售楼处的销售人员,证实了海港城项目建设用地正是填海造田后平整的土地。并解释尽管是填海后的土地,房子的桩基则是建立在岩石上,“房屋的地基很深,一直挖到岩石层后,桩基打在岩石上”。面对记者关于填海区住宅项目安全性能的质疑,该工作人员强调“质量没有问题”。

 

  中国海洋大学教授朱庆彬对记者表示,填海造地后需要通过爆破夯实等不同渠道在一步步固结地基的前提下,最终经由工程设计人员来确认是否适宜建造工厂或者住宅。

 

  此前,深圳市宝安填海区多个楼盘出现不同程度沉降,部分道路出现波浪式坑洼,楼盘断裂缝隙达10厘米。宝安填海区的沉降一度令填海造地后开发的房地产项目饱受诟病,并重新引发填海区房屋安全性能的思考与争议。

 

  当时宝安填海沉降区的勘测及评估报告中称,“宝安中心区填海区高层住宅主体结构基础均采用桩基,桩基持力层为岩土层。建筑物主体结构未发现异常,主体结构安全”。而在“主体结构安全的情况下出现填海区沉降”,则是因为填海的沿海地区存在大面积未经固结的淤泥质土和回填土等软弱土层,软弱土层在自然固结及开挖、降水等周边环境变化的影响下,最终导致地面出现不同程度的下沉。

 

  中国地质大学副教授张彬则对记者表示,固结排水是决定填海地基坚固程度的关键因素,而各类地基的处理方式又因具体特点而异。其中最常见的是防止填海工程中的砂土液化,“填海使用砂土经充分压实,在正常情况下具有较高的强度,也能保证地基整体稳定性。但是遇到地震时很容易出现砂土液化,其强度也随之降低”。

 

  张彬举例称1995年发生的日本阪神地震,曾因砂土液化致使填海工程后建造的大量房屋倒塌。同样填海造陆建造的日本关西机场在地震后也发生了不同程度的沉陷。

 

  而在宝安填海区沉降事故的勘测报告中,专家表示,未来30年内,该区域仍会继续发生沉降。而沉降是填海区需要共同面对的现象,具体的观测需要很长时间。

 

  而对于预防海啸可能引起的海水倒灌问题,张彬表示,理应在填海竣工后建造一道防波堤,“像河堤一样把海水挡在外面”。而记者在普湾新区核心区及临港工业区的多个填海项目现场,并没有发现任何防波堤坝。

 

来源:中国房地产报 2011年04月08日
 


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