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【大连社会事件】大连凌水镇土地租金能收回吗
2011-11-15 10:41:00   来源:中国经济时报   

大连凌水镇土地租金能收回吗?  大连凌水镇的当家人近日明白了落袋为安的含义。  土地以租代征被明令叫停,对他们来说,不...

大连凌水镇土地租金能收回吗?


  大连凌水镇的当家人近日明白了“落袋为安”的含义。

 

  土地以租代征被明令叫停,对他们来说,不仅意味着以后用地空间的压缩,原来以为稳稳当当收入囊中的“租金”也要泡汤了。

 

  “原来都是这么做的,可是……”可是政策变化了,煮熟的鸭子也会飞。

 

  以租代征玄机

 

  由于“以租代征”可以用偷梁换柱的形式突破建设用地的指标限制,在一些地方迅速蔓延。国土资源部执法监察局局长张新宝日前表示,中国土地违法面广量大、花样迭出,其中“以租代征”最为突出。

 

  被称为土地管理和调控新政的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(2006年8月31日),即是剑指“圈地风”之后刮起的“租地风”。

 

  政策力度的逐步增强,使大连凌水镇感受到实质的影响:一家企业拖欠土地租金,镇政府把它告了,一审赢了,二审又赢,可是大连中院2006年12月18日裁定重审。

 

  当地人大部门关注此事的一位委员透露,当初签订土地租赁合同中隐藏的问题,因此浮出水面。

 

  原来凌水镇政府在将下属企业——大连发电机制造厂全部资产所有权有偿转让给一家公司的时候,双方在《转让合同》中还附有一份《土地租赁合同》,凌水镇政府将原电机厂土地以每年105万元的价格出租,期限20年。

 

  后来,这家公司又将所购买资产和租赁的土地使用权作为投资,和大连旭成公司组成大连龙神制冷设备有限公司,占其中60%的股份。

 

  然而,那家公司因和镇政府合作出现问题,未交土地租金315万元。凌水镇政府无奈将其告到法院,要求交纳土地租金,并解除土地租赁合同。法院认定原《土地租赁合同》有效,判决被告给付租金,同时责令龙神公司30日内迁出租赁土地。

 

  企业无法正常经营了。中国经济时报记者到龙神公司采访时看到,厂房已空无一人,门上都贴着封条,院子里到处是疯长的荒草。

 

  一位原电机厂的老工人在路边告诉记者:“镇政府卖了厂房,出租了土地,我们下了岗……”

 

  龙神公司对被“株连”也觉得困惑。执行董事王同军说:“按国家土地管理法规定,房产交易时,地随房走。镇政府为什么又能将厂房和土地分开呢?”

 

  基层政府的土地冲动

 

  土地违法屡禁不止,按国土资源部执法监察局局长张新宝的说法,根源在于地方政府的用地冲动:“以地生财”已经成为地方政府的主要经济来源。

 

  国土资源部的一份调查报告显示,地方政府违规交易土地的花样不断翻新,“以租代征”、“化整为零”、搞假招拍挂等手段层出不穷。

 

  “土地围着项目转、造城招商,”张新宝说:“已不是点上而是面上的普遍问题。”

 

  大连甘井子区凌水镇也处于城乡接合处,周围是东北财经大学等几家院校。随着城市的扩展,这个地方渐渐成为地产商“眼热”的黄金地段。

 

  而原电机厂占地达29045平方米,据当地一家开发商估算,按1.8的容积率,可以开发出5万多平方米的房子,房价一平方米8000元左右,收益可达1个多亿。

 

  凌水镇安姓镇长告诉中国经济时报记者,政府收回土地,原来是准备评估拍卖,卖给房地产商开发。镇政府一直按合同办事,对租赁合同是否合乎法规的问题,安镇长说:“过去都是这么做的。土地租赁合同没有到土地管理部门办理申请登记,很普遍。”

 

  集体土地监管盲点

 

  国土资源部一位专家告诉中国经济时报记者,地方政府对集体土地处置中问题最多,“那是一个重灾区。”

 

  基层土地监管部门也感到难度很大。大连甘井子区土地管理局地籍科李科长在接受中国经济时报记者采访时表示,按《土地法》规定土地是不允许出租的,使用权转让也不合法,这样的合同不受法律保护,没办法过户,房管部门也不会认可这样的合同。但当记者给他看镇政府和企业签的土地租赁合同时,他说:“还是第一次看到。”

 

  在李科长看来,“招、拍、挂”的过程也有问题。“集体土地拍卖,法院必须和土地管理部门沟通,然后到土地储备中心挂牌,再进行招、拍、挂。但法院自行拍卖了,土地管理部门根本不知情。”

 

  对镇政府不在土地管理部门变更就出租土地的做法,李科长明确表示是错误的:“没有变更登记,是不允许出租的。土地使用权至今是大连电机厂的,凭什么说土地就是凌水镇政府的?但遗憾的是在我们这里出租土地,不变更登记目前非常普遍,也没有办法查。”

 

  凌水镇是当地一个经济强镇。一些农民反映,凌水镇政府出卖集体企业资产和处置集体土地,也是经济收入主要来源之一。

 

  如果凌水镇政府不能如愿收回租金,农民认为是属于误算。但镇里不这么认为。镇体改办主任吴扬说:“为了调解拖欠租金问题,曾设想干脆将土地卖给他们,28万元一亩。现在如果要买,还可以做工作……”


2007年01月19日 00:02 中国经济时报  焦点透视   本报记者王南


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