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河北邯郸经适房贵过商品房 政府拒公开成本
2011-06-09 12:23:00   来源:中青在线-中国青年报(北京   

河北邯郸经适房贵过商品房 政府拒公开成本2011-06-09 07:39:32 来源: 中青在线-中国青年报(北京) 核心提示:近日有市民反...

河北邯郸经适房贵过商品房 政府拒公开成本


2011-06-09 07:39:32 来源: 中青在线-中国青年报(北京) 

 

核心提示:近日有市民反映河北邯郸经济适用房的售价高于商品房,且在无施工许可的情况下预收购房款。当地物价局官员表示,经适房价格是由国家决定的,政府无需对外公开价格成因。律师称,拒绝公开经济适用房成本明细和无许可情况下预收购房款都没有法律依据。


当经济适用房的价格高于商品房时,带给人们的不只是震惊,还有困惑。

这里是位于太行山东麓的河北涉县,下岗职工王金梅便居住于此。她告诉中国青年报记者,当她发现自己将要购买的经济适用房价格一度超过了她曾经望而却步的商品房价格时,她便踏上了寻找答案之路。

现在,她也许找到了答案,但这个答案带给她的却是更大的震惊、更多的困惑。

经济适用房一度贵过同期商品房

王金梅曾认为,在2008年的冬天,自己拥有房屋的梦想即将实现,“当时我那个高兴啊,因为那时,涉县公布要开发名为‘龙山庭院’经济适用房。”

幸福的时间总是过得很快,王金梅回忆,在经过报名、核实、公示等一系列程序后,“2009年1月,房管所在未向我们公布价格的情况下进行了抽号,并打了一张收据,收了我们8万元房款。后来我们得知,其实那时候的经济适用房还是一片荒地,施工方在2009年1月12日才办下施工许可证。那时候,我们虽然知道这样的程序不符合国家规定,但我们想,经济适用房利润微薄,如果再让开发商投资,肯定没人愿意干,政府部门操作起来也困难,所以,我们高高兴兴地交了那8万块钱,没有提出异议。”

王金梅告诉记者,在那时,她关注的一些小区商品房价格,最高也就在1700元到2000元之间。她当时认为,经济适用房价格再高,也不会高过这个极限吧。

“可没想到,真的高过了。”2010年3月,涉县经济适用房的价格公布了,王金梅对这一价格震惊不已,“天啊,竟然比商品房还贵。有1750元/平方米和2050元/平方米两个不等的标准。”

一位同样交了8万元等待“廉价”经济适用房的涉县居民告诉记者,“2010年5月1日以前,我们县荟景峰、尚都商品房小区和裕华嘉苑小区的房子均价才1700元/平方米,一些外卖的小产权房才1300多/平方米。”

曾打算组织集资建房的王金梅对记者说,“其实,我们也就房地产的成本问题咨询过行业内知情的熟人,正常情况下,一般砖混结构的成本在900元/平方米,框架结构的为1200元/平方米。这其中的差价也太大了些,我们感觉受到了欺骗。”

一个公民的经济适用房成本调查

有居民将此事在网络上公布后,很快引来了媒体的关注。

涉县房管所相关工作人员在回答媒体提问时称,现有价格并非经济适用房的最终价格,还称太行市场南住宅小区是“小产权房”,并不是商品房;商贸城东住宅小区还没有取得预售证,网上所说的售价很可能并不准确。

涉县建设局分管此事的刘姓副局长则对媒体表示,经济适用房小区对面的一个商品房小区,每平方米现在卖2800元,相形之下,经济适用房已便宜很多。

“可是最后,经济适用房的价格还是没有变化。如果我们没有在2009年交了那买经济适用房的钱,而去买那时只有1000多元的商品房的话,就好了。”由于经济困难,王金梅没有办法将经济适用房的余款补齐,最后还是放弃了买房梦。

经济适用房不是为收入处于中下层的百姓建的吗?为什么会贵过商品房呢?

抱着这一问题,下岗职工王金梅展开了她对经济适用房成本的调查。

她多方打探发现,在2010年年初,邯郸市紫薇苑经济适用房多层价格为1950元/平方米,同期新乡市经适房均价为1700元/平方米。 “涉县只是邯郸市下面的一个县城,这些地方都比涉县发达,收入也要高,当然建设成本也会高,但是,却与涉县的经济适用房价格持平。”

她查阅法规,发现在《经济适用房管理办法》的第20条明确提到:确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。……房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。“此外我还查到,经济适用住房建设用地以划拨方式供应,土地成本远远小于商品房;同时,经济适用房还享受国家规定的各项税费优惠政策,这就更让我怀疑,到底是哪些成本让涉县的经济适用房价格高于商品房?”

她走遍县城,寻找那些价格低于经济适用房的商品房。“既然政府认为我们一开始说的那几家商品房价格不准,我们就找其他的。小产权房不好比,虽然这些房子远比经济适用房便宜,但有可能会偷逃一些费用。”她向记者出示了一份与“龙山庭院”经济适用房同期开建的一处小区的商品房买卖合同,上面标明,在2009年年底,其成交价为1980元,低于“龙山庭院”经济适用房的最高价。

……

最后,王金梅找到了政府。

“政府定成啥算啥”

“找建设局未果后,建设局把我推到了物价局,在多次跑物价局后,物价局的彭海青科长终于愿意和我多说上几句。”王金梅说,这时时间已到了2011年的4月。

王金梅用视频记录下了这番交流。

王金梅:“这种事(指经济适用房一事——记者注)你要想让老百姓没意见,就应该贴出去,公布出去。”

彭海青:“你让我说完,这个经济适用房啊,是国家定价,国家定价是个什么概念,国家就是政府,政府定成啥算啥。这个有些东西可以给百姓说,向你透明,有些东西不能说。啥叫政府定价,它是个行政干预,比如说石油调价,自来水调价,今儿调价,明儿调价,谁还能问政府你为啥调价?为啥不给我解释一下?”

王金梅:“咱县没有,人家大城市自来水水价调价都是开听证会的。”

彭海青:“你这个也一样,听证会是开,各种代表都有,说是准备调价。为啥来,因为成本高了,自来水公司没利了,就开听证会,结果听证会开完了,并不把这个作为一个依据。你下面参与人员不服气也好,什么也好,政府照样调。为啥呢,这就叫政府定价……政府定价并不是说你下面人想说多少政府就给你们定多少,而是政府决策了,你下面听,知道了吧?”

王金梅:“但是我听说最近国家颁布了一个《政府信息公开法》,这个法说,涉及到民生的重要事项都应该公布,经济适用房就是关系到每一个老百姓切身利益的问题,为什么就不能公开?”

彭海青:“你从网上查一查,或者从国家物价部门咨询咨询,有没有一家的经济适用住房的成本是公开的?”

王金梅:“就是他们都没有公开,也是不合法的。”

彭科长:“不,不,就是说合法不合法,这是一种政府管价的方式。如果说北京,国家大部分城市的经济适用住房价格明细是公开的,唯独涉县物价局没有公开,这是涉县物价局的问题。如果全国都没有公开,说明这是政府的潜规则,不需要公开。”

……

对于王金梅的遭遇,中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮律师表示,涉县房管局在没有经济适用房立项、建设和预售许可的情况下,并且既未建造、也未公布价格,就要求每户业主预交房款,显然“没有法律依据”。

“根据《经济适用法价格管理办法》,经济适用房实行“保本微利”原则,一般利润不超过3%。涉县经济适用房价格高过同期商品房价格,显然不属合理现象。因为经济适用房建设享受了政府多项优惠政策,其价格绝不可以超过商品房的价格。”王才亮律师说,此外,“拒绝公开经济适用房成本明细,称经济适用房是‘政府定价’,不需要公开,显然违反了依法行政的要求,也违反了政府信息公开的规定。‘政府定价就是政府说啥就是啥’,是一些官员缺乏法治理念的表现。房主要求公开经济适用房成本的要求,不仅合理,而且合法。”

中国青年报记者拨打了彭海青的办公电话进行采访,但被告知他没来上班。

记者随后联系了涉县物价局,在说明采访意图后,工作人员称“此事应该找我们检查所”,记者按照工作人员给出的电话号码联系涉县物价局检查所,但截至记者发稿,一直无人接听。

记者又致电涉县建设局,建设局办公室工作人员杨虎芳告诉记者,经济适用房1750元和2050元的成本是包括了“两气”(煤气、天然气)开通后的价格,而2010年3月当时,普通大产权商品房的均价已达到了2700元/平方米。“他们说成本只有900,估计是只算了材料费,没算人工费。现在物价情况你也清楚,估这么低的价格,是有点理想化的。”杨虎芳称。

杨虎芳表示,“据我所知,这个情况也有老百姓向物价部门反映过,物价局已经确认是没有问题的……现在,涉县普通商品房的价格已经在3200元、3300元了,小产权房也很少低于3000元。但是,‘龙山庭院’的房子一直是那个价。”

杨虎芳说,关于经济适用房的成本,“专业问题比较多”,自己并不清楚。

业内人士分析经济适用房成本

其实,前文中王金梅与彭海青科长的对话并未结束,王金梅早已想到,随着房价飞涨,一度高于商品房价格的经济适用房,如今俨然已是县内的低价房,“现在看上去,让人感到没有任何问题,所以,我要想找出其中可能隐藏的‘猫儿腻’,只有从经济适用房的详细成本中入手。”

视频显示,经过王金梅软磨硬泡,最终,在彭科长要求不准记录的情况下,王金梅得到了她想要的答案。这个答案让她大吃一惊。中国青年报记者请一位在上海某房地产开发公司工作的业内人士夏先生,与王金梅一同分析这段视频中的经济适用房建设成本。

1、建筑安装工程费:低层846.62元/平方米,高层1076元/平方米。

王金梅与夏先生未表示有异议。

2、税率:5.55%,

王金梅表示没有问题。

夏先生认为,“按照一般经验,这个税率偏高。一般建筑行业算的税是指建安税,3点多左右是比较正常的。比如,上海市区是3.41%,按理说,郊区应该更便宜。河北涉县至多相当于上海外环以外的水准,照例说不会超过3.5%”。

3、地价:8万元/亩。

王金梅与夏先生未表示有异议。

4、电力增容费:63元/平方米。

王金梅认为“这很荒谬”,“其实,电力增容费国家在2003年已明令取消,我也去我县电力局调查过,人家说早不收了。后来我拿着从网上下载的国家文件去找过彭科长,他说国家虽然取消了,但省里有文件,我让他出示省里的文件,他借口忙把我支到了别处。”

但夏先生认为:“电力增容费在实务操作中是有可能收取的。比如,一个小区离电厂超过了200公里,这种情况下,就确实需要电力增容。以我个人经手房屋建造的经验来看,上海是有收的例子的。当然,电力增容并不是每个项目都需要,如果小区不是距离电厂过远、或像工厂一样有大量的用电需要,就不需要收取。”

中国青年报记者得知,涉县本地就有一家发电厂。

5、配套设施费:299.11元/平方米。

王金梅认为,此数据出入过大,“我问过一家开发商的经理,他说配套设施费(就是水电管网费)一般占总投资的0.5%。而这个数据至少占10%以上”。

夏先生认为,“目前行业实践中,没有规定配套设施费的比例需要控制在哪个区间内,近300元/平方米也不是没有可能。其实,最基本的水电安装一般是涵盖在建安费里面的。以上海为例,一个附带会馆等的小区,可能配套设施费就很高。但就涉县而言,如果这个经济适用房小区不是盖在一个需要配备这些设施的地方,而只是配备了基本的水电管网,这个数字确实是相对偏高的。”

中国青年报记者在“龙山庭院”经济适用房小区内,并未找到会馆,只有一栋物业楼。

6、前期费用:294.11元/平方米。

王金梅认为,前期费用所占比例过大,“我问到的情况,是一般占3%左右,而这项又高于10%。”

夏先生认为,前期费用是有可能占到如此比重的。

7、贷款2.7亿,利息平均到房价里是75.17元/平方米。

王金梅认为,这很荒唐,“我在邯郸市政府网站上看到,这个经济适用住房工程项目的法人招标公告提到,‘项目总投资约1.1亿元’。而且,房子还没盖,我们就交了钱,他们还贷了两亿七,这实在是太离奇了。”

夏先生分析:“我认为贷款这部分是有问题的,可能存在‘过度贷款,把利息摊到房价里’的问题。实务中,房地产开发商贷款一般有两种情况:一种是因为钱不够,有意作为财务杠杆,这种比较常见;另一种是可以一下子把钱拿出来,但为了在银行累积信用,开发商过度贷款。在这里,确实不排除第二种动机。”

8、电梯费:一部20万元。


夏先生认为:“如果涉县经适房的电梯,不包含后期维修保养的费用,楼层又不高,品牌也是国产的,那么,确实电梯费很贵了。即使在上海,七八层高的楼房电梯,不包括维修保养费,7万~8万元也可以搞定了。”

“虽然说,这些我认为有问题的款项,加起来也许只有几百元/平方米,但‘龙山庭院’经济适用房建筑面积有20万平方米,也就是说,光交早已被废除的63元/平方米的电力增容费,就交了1260万元,那么,其他这种我认为有问题的钱,那些住经济适用房的老百姓们又交了多少?这些,已超出了我的调查能力。”王金梅最后迷茫地说。

(本文来源:中青在线-中国青年报作者: 王帝


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